Milano: la fotografia del mercato immobiliare in città. Quotazioni in leggera salita. Bene gli affitti

Nel secondo semestre del 2010 le quotazioni delle abitazioni di Milano hanno segnalato un aumento dello 0,3%, mentre le zone centrali registrano un rialzo dello 0,7%.

A fotografare la situazione è il Gruppo Tecnocasa che nel suo report evidenzia come il mercato immobiliare nelle zone che rappresentano il cuore di Milano è stato meno dinamico rispetto alla prima parte dell’anno, in particolare intorno al Duomo.

Tra le motivazioni l’esaurirsi della spinta legata allo scudo fiscale ma soprattutto una bassa offerta di tipologie di particolare prestigio o, comunque, in grado di soddisfare le richieste della clientela di zona, sempre molto esigente.

Intorno al Duomo via Torino, via dell’Unione, via Palla hanno valutazioni medie di 7000-8000 € al mq per le tipologie in buono stato di conservazione. Meno quotate le abitazioni situate nelle strade che si sviluppano intorno a piazza Diaz, dove i prezzi scendono a 6000 € al mq.

Al contrario invece si è notata una ripresa del mercato degli affitti che, soprattutto negli ultimi due semestri, era apparso in difficoltà. In questa zona infatti la maggioranza dei contratti di locazione si realizzano con istituti di credito ed aziende che cercano immobili in affitto per i propri dipendenti. I tagli superiori a 150 mq sono stati quelli maggiormente ricercati.

Gli investitori invece hanno guardato con interesse alla zona di Brera, al momento al centro di numerosi interventi di riqualificazione, primo fra tutti quello di Porta Nuova. L’idea della futura rivalutazione del quartiere crea interesse per la zona. Abbastanza ferma la domanda di immobili per uso diretto. Le abitazioni più richieste sono quelle posizionate in corso Garibaldi ed in particolare tra piazza S. Marco e via Moscova dove si raggiungono prezzi di 8000 € al mq. Punte più elevate (anche oltre 10 mila € ) si possono toccare per soluzioni in buone condizioni nelle prestigiose via Madonnina, via Fiori Chiari, via Pontaccio, Foro Bonaparte, piazza San Marco. Le soluzioni di prestigio in zona Brera hanno incrementato il loro valore in questo semestre.

ZONA TICINESE

Nella seconda parte del 2010 e nei primi mesi del 2011, le quotazioni delle abitazioni nella zona di Porta Ticinese-Parco delle Basiliche hanno registrato stabilità. Si nota una maggiore concretezza nelle decisioni di acquisto suggerita dalla stabilità dei prezzi ormai raggiunta nella zona. Anche le novità fiscali legate all’introduzione della cedolare secca sulle locazioni, hanno fatto decidere per l’acquisto i potenziali compratori meno decisi. Non si sono notate particolari preferenze in termini di taglio dell’immobile e di zona.

Le motivazioni che hanno portato all’acquisto sono state soprattutto di tipo familiare (per cambiamento del nucleo familiare, acquisti per i figli o per riavvicinamento con la famiglia di origine). Le quotazioni delle tipologie usate oscillano intorno a 5000 € al mq ma ci sono delle soluzioni particolarmente di prestigio, della fine del 1800 e posizionate tra via Papa Gregorio XIV, Celestino IV ed Urbano III, fino a via Disciplini e C.so Italia, dove si possono raggiungere anche valori medi di 7000-7500 € al mq per le tipologie in buono stato di conservazione o ristrutturate.

Sul mercato degli affitti si registra un lieve ribasso dei canoni di locazione ma si nota una ripresa a livello di domanda soprattutto da parte di studenti e lavoratori fuori sede.

ZONA SOLFERINO

Nella seconda parte del 2010 le quotazioni delle abitazioni nel quartiere di Solferino sono rimaste stabili nonostante la domanda sia sempre sostenuta ed anche le compravendite non hanno avuto particolari flessioni.

Si sono realizzati soprattutto acquisti sui piccoli tagli (40-45 mq) su cui investire cifre medie di 200-250 mila €, realizzati da genitori per i figli e da investitori che hanno acquistato soluzioni da ristrutturare e poi rivendere nella zona di via Pasubio e piazza Baiamonti, l’area immediatamente a ridosso del progetto di riqualificazione di Porta Nuova. Qui si possono acquistare soluzioni di ringhiera dei primi anni del 1900 a prezzi medi di 5000 € al mq. In via Solferino, via San Marco, corso Garibaldi e via Moscova si possono raggiungere top prices di 7000 - 8000 € al mq per soluzioni dei primi anni del 1900 ma anche degli anni ’50-’60.

ZONA VERCELLI-LORENTEGGIO

In aumento del 2% le quotazioni delle abitazioni nella macroarea di Vercelli-Lorenteggio; in particolare si è registrato un mercato dinamico nei quartieri di Siena-Bande Nere-Forze Armate e Primaticcio dove si è registrato un leggero incremento del numero di compravendite che ha interessato soprattutto i piccoli tagli di tipologia usata. A movimentare il mercato infatti sono state soprattutto le compravendite ad uso investimento indirizzate su bilocali da 45-50 mq, in buono stato di conservazione ed inseriti in decorosi contesti condominiali.

Il budget medio a disposizione di chi investe si aggira intorno a 150-160 mila € con picchi massimi di 230-240 mila €. Della zona si apprezza in particolare la vicinanza alle fermate della metropolitana di Gambara, Primaticcio e Bande Nere. Esiste per questo una buona domanda di abitazioni in affitto soprattutto da parte di lavoratori fuori sede. Per un bilocale si chiedono 650-700 € al mese. Si registrano difficoltà sul segmento della prima casa, in particolare per le giovani coppie e i single che non hanno lavori stabili oppure non hanno una parte del capitale in contanti. Le compravendite di sostituzione vedono protagoniste famiglie che vendono il bilocale per acquistare tagli più grandi; si registrano anche casi di vendite nella zona per spostarsi nel primo hinterland milanese.

L’offerta sul mercato della zona è abbondante, soprattutto per immobili in edilizia civile degli anni ’60-’70. Le quotazioni medie per tipologie ristrutturate possono arrivare in piazza Bande Nere a 4300 € al mq, in piazzale Siena a 4000 € al mq.

ZONA BAGGIO

Nella seconda parte del 2010 le quotazioni delle abitazioni nel quartiere di Baggio-Quinto Romano hanno subito un lieve aumento determinato dal fatto che si sono compravenduti soprattutto piccoli tagli, bilocali in particolare. Per un taglio di circa 40 mq si registra un budget medio di investimento intorno a 100-120 mila €. Ad acquistare sono soprattutto giovani coppie che, quasi sempre, fanno ricorso al mutuo. La scelta dell’immobile è legata allo stato di conservazione dello stesso. Tra le zone più apprezzate c’è quella di Baggio Nuova, a ridosso di via Valsesia, dove ci sono per lo più abitazioni civili degli anni ’50-’60 che si compravendono in buone condizioni a prezzi medi di 2500 € al mq. Sono presenti, in misura minore, delle soluzioni indipendenti. Case di corte e di ringhiera sono maggiormente concentrate nella zona di Baggio Vecchia. Da segnalare che in zona ci sono anche delle nuove costruzioni i cui prezzi di richiesta vanno da 2800 a 3000 € al mq, valori al momento distanti dalla disponibilà di spesa espressa dai potenziali acquirenti.

ZONA CITTA’ STUDI

A seguire tra le macroaree si segnala quella di Città Studi – Indipendenza dove si registra un aumento dei valori degli immobili dello 0,4%. Tra i quartieri in leggera ripresa c’è quello di Padova – Loreto dove, in questo periodo dell’anno, hanno comprato numerosi italiani alla ricerca della prima casa ed investitori alla ricerca di soluzioni da ristrutturare per poi rivendere o affittare. Il ricorso al credito è stato molto contenuto e si sono apprezzate soprattutto le soluzioni in buono stato di conservazione. Più difficile collocare sul mercato le abitazioni prive di sfoghi esterni o quelle dalle metrature molto piccole inserite in contesti di ringhiera. Tra gli acquirenti numerose persone che si sono spostate da altri quartieri della città per acquistare in zona a prezzi più bassi. La tipologia maggiormente richiesta è stato il bilocale con cucina abitabile, cantina e balcone. La zona offre diverse soluzioni immobiliari: case di ringhiera “Vecchia Milano” , abitazioni civili e medio – signorili. Apprezzao il tratto di via Pasteur e le strade limitrofe a ridosso della fermata della metropolitana dove, per un buon usato, si arriva anche a 3000 € al mq.

Sul mercato delle locazioni, in questo momento, si muovono soprattutto immigrati alla ricerca di tagli medio grandi a prezzi contenuti e di conseguenza prediligono le abitazioni di media qualità. La conseguenza è che in questo momento è più difficile affittare le abitazioni ben ristrutturate, ben rifinite e quindi più costose. Tra coloro che cercano in affitto nella zona ci sono anche numerosi studenti perché non lontano c’è anche Città Studi.

ZONA 5 GIORNATE

Nel secondo semestre del 2010 le quotazioni delle abitazioni nella zona che si sviluppa intorno a piazza Cinque Giornate hanno segnalato un leggero aumento. Infatti a partire da Gennaio si registra una maggiore domanda immobiliare che ha interessato tutti i tagli, dal bilocale fino al quattro locali. Per i tagli più grandi si registrano tempi di vendita superiori a tre mesi (tempistica media per la zona). A muoversi sul mercato sono stati sia acquirenti di prima casa che investitori. Questi ultimi si sono orientati soprattutto su monolocali e bilocali. Nella zona si registra una buona domanda di immobili in affitto da parte degli studenti dello I.E.D. provenienti da tutta Europa. Per un monolocale si chiedono 650-700 € al mese, per un bilocale 850-1000 € al mese. Coloro che hanno acquistato come prima casa hanno prestato attenzione alle potenzialità dell’immobile, al contesto condominiale e alla tranquillità della posizione.

Tra le zone più quotate piazza Cinque Giornate, viale Bianca Maria e viale Regina Margherita dove per abitazioni ristrutturate si toccano top price di 6500 € al mq, valore che si può superare solo per soluzioni particolarmente signorili e di pregio. La valutazione media per tipologie ristrutturate della zona, dove prevalgono stabili d’epoca e di ringhiera dei primi anni del 1900, è di circa 4800-5000 € al mq. Da segnalare che la vicinanza del Tribunale determina una buona domanda ed una buona offerta di uffici sul mercato.

ZONA NAVIGLI-STAZIONE CENTRALE

Le macroaree di Navigli-Famagosta e Stazione Centrale-Gioia-Fulvio Testi segnalano una leggera crescita delle quotazioni (+0,3%). Nella prima macroarea si evidenziano performance positive per il quartiere di Barona-Santa Rita e per quello di Meda-Tibaldi-Naviglio Pavese.

Le quotazioni delle abitazioni nella zona di Tibaldi, Meda e Naviglio Pavese hanno segnalato un leggero incremento che ha interessato soprattutto i piccoli tagli e le abitazioni in buono stato di conservazione. Si sono realizzate prevalentemente compravendite ad uso investimento, in particolare con genitori di studenti universitari. Infatti la zona è comoda per raggiungere la Bocconi, lo Iulm e la N.a.b.a. In genere si preferiscono bilocali su cui investire cifre medie di 200-300 mila €. L’offerta immobiliare della zona è decisamente eterogenea e questo consente di rispondere alle diverse esigenze di chi cerca in zona: ci sono stabili d’epoca, case di ringhiera e nuove costruzioni presenti nel recupero dell’ex Sieroterapico. Il nuovo si vende oggi a 5500 € al mq.

Le quotazioni più elevate della zona si riscontrano nel tratto che dalla circonvallazione di viale Tibaldi va verso il centro della città dove per una soluzione usata ed in buono stato si spendono mediamente 4500 € al mq. Per le stesse tipologie le quotazioni scendono a 3500 € al mq se ci si allontana dalle zone più centrali. Si registrano tempistiche di vendita più lunghe per gli immobili che affacciano su viale Tibaldi. Sul mercato degli affitti sono soprattutto gli studenti e i lavoratori fuori sede a ricercare bilocali, per i quali si spendono mediamente intorno a 700-800 € al mese.

ZONA SEMPIONE

La macroarea di Bovisa-Sempione nella seconda parte del 2010 ha messo a segno una contrazione dei valori dello 0,8%. In ribasso anche i quartieri di Sarpi – Canonica, Farini – Isola ed Espinasse – Certosa. Segnali positivi arrivano dai quartieri di Bovisa e di Maciachini. In quest’ultimo quartiere la lieve ripresa delle quotazioni è spiegabile con il fatto che nella seconda parte del 2010 si sono compravenduti soprattutto piccoli tagli (monolocali e bilocali), in buono stato di conservazione, posizionati in stabili di ringhiera dei primi anni del 1900 nella zona al confine con Dergano.

Hanno acquistato, in particolare, famiglie con figli studenti a Milano oppure giovani coppie con budget più contenuti. Una tipologia usata in buone condizioni costa intorno a 2700 € al mq. Prezzi più contenuti, 2500 € al mq, per le tipologie usate posizionate in viale Jenner e 2000 € al mq per quelle posizionate in via Imbonati. In quest’ultima via ci sono anche delle soluzioni di nuova costruzione che si scambiano a prezzi medi di 3000-3500 € al mq. Della zona si apprezza la vicinanza della metropolitana di Maciahini e, a breve, della fermata di Dergano.

Mercato dinamico quello della Bovisa dove, nella seconda parte dell’anno, si sono realizzate numerose compravendite di immobili ad uso investimento, stimolate dalla presenza del Politecnico ma anche dal fatto che i prezzi sono comunque accessibili. Il budget medio dell’investitore in zona si aggira intorno a 150 mila € per l’acquisto di piccoli tagli (monolocali e bilocali) da mettere a reddito. Un monolocale si affitta a 500 € al mese, un bilocale a 700 € al mese. Si registrano anche acquisti da parte di famiglie per utilizzo diretto. L’offerta della zona spazia dalle soluzioni dei primi anni del 1900 fino agli anni ’50-’60, quindi l’offerta è eterogenea e può rispondere alle esigenze più diverse dei potenziali acquirenti. Nella zona esistono delle aree dismesse che si stanno riqualificando e su cui si stanno edificando delle abitazioni in edilizia convenzionata.

ZONA FORLANINI

In contrazione invece i prezzi delle abitazioni nei quartieri di Bonfadini – Ungheria e Forlanini.

Nel primo quartiere il ribasso dei valori degli immobili è dovuto al fatto che i potenziali acquirenti necessitano quasi sempre di un finanziamento e che non sempre hanno i requisiti per ottenerlo. In passato nella zona aveva acquistato numerosi stranieri, alcuni dei quali ora in difficoltà col pagamento delle rate del mutuo procedono alla vendita dell’immobile. In questo semestre hanno comprato prevalentemente italiani, con parte del capitale a disposizione e basso ricorso al mutuo.

La tipologia maggiormente ricercata è il bilocale su cui investire cifre medie di 120-130 mila €.

Le quotazioni della zona sono decisamente contenute e per un bilocale si investono cifre medie di 120-130 mila €. La zona offre prevalentemente immobili di edilizia popolare, ex Aler che si scambiano a prezzi medi di 2000 € al mq. Anche su viale Forlanini, non lontano, le quotazioni sono al ribasso anche perché comunque si parte da valori più elevati. In questa zona inoltre si cercano anche tagli più grandi, trilocali e quattro locali e ad acquistarli sono prevalentemente famiglie. Gli immobili della zona risalgono agli anni ’70 ed attualmente hanno quotazioni medie di 2700 € al mq. Si apprezzano in particolare gli immobili posizionati nelle strade interne a viale Forlanini più distanti dal traffico che transita sul viale verso l’aereporto di Linate.

Fonte: Tecnocasa